Il patrimonio residenziale italiano può valere 520 miliardi di euro entro il 2030, ma il 65% delle abitazioni è antecedente alle norme moderne su sicurezza ed efficienza. La scelta di Roma indica dove si concentrerà il valore.
Il comparto residenziale italiano potrebbe raggiungere un valore di 520 miliardi di euro entro il 2030, con una crescita del 40% rispetto al 2025 e oltre 3 milioni di occupati nella filiera. A trainare l’espansione non saranno le nuove costruzioni, ma gli interventi sul patrimonio esistente: circa il 65% delle abitazioni italiane è stato costruito prima dell’introduzione delle norme moderne su sicurezza ed efficienza energetica, e un quarto risale a prima del 1945.
È il contesto in cui si inserisce la decisione più significativa degli ultimi anni in materia urbanistica: il 23 luglio 2026 l’Assemblea Capitolina ha approvato in via definitiva la variante alle Norme tecniche di attuazione del Piano regolatore generale di Roma, modificando 67 articoli e riscrivendo le regole con cui si trasforma la Capitale. A leggerne la portata oltre i confini comunali è Federico Marcaccini, real estate investor e imprenditore romano che da oltre vent’anni affianca grandi gruppi nell’analisi del mercato immobiliare e nella gestione di portafogli e operazioni di valorizzazione. Per l’esperto, la riforma romana non è un fatto locale: è il primo caso in cui una grande città italiana traduce in regole operative il principio secondo cui la crescita immobiliare passa dalla rigenerazione urbana e non dall’espansione.
Il passaggio culturale: dal suolo nuovo alla città esistente
La variante non sostituisce il Piano regolatore del 2008, di cui conserva l’impianto strategico. Interviene sugli strumenti attuativi, e lo fa in una direzione univoca: rendere più conveniente ricostruire che espandersi. Da un lato viene introdotto un incentivo urbanistico del 20% sulla superficie utile lorda legittima demolita, riconosciuto per sostituzione edilizia, rigenerazione del costruito e riqualificazione energetica. Dall’altro vengono eliminate le cosiddette aree di riserva, cioè la possibilità di trasformare terreni agricoli dell’Agro romano in nuove aree edificabili.
Per Marcaccini il valore del provvedimento sta proprio in questa simmetria. Molte amministrazioni italiane hanno dichiarato negli anni l’obiettivo del consumo di suolo zero senza costruire un’alternativa economica credibile per gli operatori, osserva l’esperto: il risultato è stato spesso il blocco degli investimenti anziché il loro spostamento. Roma chiude una porta e ne apre contestualmente un’altra, assegnando un valore misurabile alla demolizione e ricostruzione del patrimonio obsoleto. È la differenza tra un vincolo e una politica industriale.
Le periferie come cantiere principale
La parte di città su cui la riforma incide di più non è il centro monumentale. Gli ambiti classificati come “Città da ristrutturare” coprono circa 9.000 ettari, un’estensione superiore all’intera superficie urbanizzata di molti capoluoghi italiani, e ospitano più di 200 Programmi integrati ereditati dal Piano del 2008. Sono prevalentemente quartieri del secondo dopoguerra, cresciuti senza un disegno unitario e con dotazioni di servizi sotto standard.
Su questi ambiti la variante rende più flessibile il percorso attuativo: i programmi possono essere realizzati per stralci successivi anziché in un’unica soluzione, e viene rafforzato il ricorso a strumenti convenzionati per la realizzazione di opere e servizi. Nascono inoltre gli Ambiti di rigenerazione, dedicati agli interventi che richiedono di far dialogare trasformazioni private, infrastrutture e spazio pubblico.
Per Marcaccini è il passaggio più esportabile dell’intera riforma. La riqualificazione delle periferie italiane si è quasi sempre arenata sullo stesso ostacolo, osserva l’esperto: piani troppo grandi per essere finanziati in blocco, che restano fermi in attesa di un investitore capace di assorbirli interamente. Spezzare l’intervento in fasi abbassa la soglia di capitale necessaria all’avvio e riporta questi progetti dentro il perimetro di ciò che una banca può finanziare. Ogni città italiana con una cintura costruita tra gli anni Cinquanta e Settanta — cioè quasi tutte — ha lo stesso problema e potrebbe adottare la stessa soluzione.
Immobili degradati e crediti edilizi: un’infrastruttura per il mercato
Il tema degli edifici abbandonati, insicuri o in stato di forte degrado riceve per la prima volta una disciplina dedicata. L’amministrazione potrà mappare questo patrimonio e, di fronte all’inerzia dei proprietari, sostituirsi a loro o applicare penalizzazioni urbanistiche. Chi invece procede spontaneamente alla demolizione non perde la propria capacità edificatoria: il diritto viene congelato e annotato in un Registro dei crediti edilizi pubblico, utilizzabile anche in un momento successivo.
È qui, secondo Marcaccini, che si trova la vera innovazione di sistema. Il patrimonio dismesso italiano non resta immobile per assenza di interessati, spiega, ma per incertezza giuridica: nessuno abbatte un edificio senza la garanzia formale di poter ricostruire. Un diritto edificatorio certificato, tracciabile e separabile dal tempo dell’intervento diventa un valore iscrivibile a bilancio e potenzialmente negoziabile — un’infrastruttura di mercato che in Spagna e nei Paesi Bassi funziona da anni e che in Italia è sempre mancata.
Casa e turismo: due riequilibri simultanei
Il secondo pilastro della riforma riguarda l’abitare. L’housing sociale, che nel Piano del 2008 non aveva una disciplina organica, diventa uno standard aggiuntivo e allarga il proprio perimetro fino a comprendere locazioni a canone concordato, student housing e senior housing. Chi converte un immobile al residenziale deve ora riservare una quota dell’intervento all’offerta calmierata oppure versare un onere di valorizzazione destinato alle politiche pubbliche per la casa.
In parallelo, le attività extralberghiere ottengono una propria sottocategoria urbanistica e vedono restringersi i percorsi per insediarsi: non potranno più occupare i locali convertiti al residenziale né gli immobili accorpati o frazionati nel centro storico. All’opposto, l’alberghiero tradizionale guadagna spazio, con la rimozione del tetto massimo di camere finora imposto alle strutture della Città Storica e un ampliamento della superficie ammessa per i locali commerciali.
Le due misure vanno lette insieme, sottolinea Marcaccini. Roma prova a fare ciò che Barcellona, Lisbona e Firenze hanno affrontato con strumenti più tardivi: separare la ricettività professionale, che porta investimenti strutturati e occupazione stabile, dalla conversione diffusa del patrimonio residenziale, che sottrae case ai residenti. Per le città d’arte italiane — e l’esperto include esplicitamente i centri storici minori, spesso più esposti perché privi di strumenti regolatori adeguati — è un precedente destinato a fare scuola.
Perché la riforma riguarda anche le città medie
La geografia degli investimenti immobiliari italiani resta concentrata sulle grandi aree metropolitane, ma è proprio questa concentrazione, osserva Marcaccini, a rendere strategico ciò che accade nei territori intermedi. L’Italia dispone di un patrimonio di aree industriali e residenziali da riconvertire che non ha eguali in Europa, e la rigenerazione urbana è la leva più efficace per attirare capitali esteri nel medio periodo — una tesi che l’esperto ha sviluppato nell’analisi dedicata alla rigenerazione urbana nel Sud Europa e al nuovo ciclo di sviluppo territoriale.
Il meccanismo di trasmissione è duplice. Sul piano normativo, la variante romana offre un modello già scritto e politicamente testato che altre amministrazioni possono adattare senza ripartire da zero. Sul piano dei capitali, la standardizzazione delle regole riduce il costo di ingresso per gli investitori istituzionali: un fondo che ha imparato a valutare un’operazione di sostituzione edilizia a Roma può replicare lo stesso schema di analisi altrove, purché il quadro normativo sia comparabile.
Le città medie, aggiunge l’esperto, partono con un vantaggio spesso sottovalutato: prezzi di acquisizione contenuti, patrimonio pubblico dismesso disponibile e procedure autorizzative mediamente più rapide. Ciò che manca è la cornice regolatoria. Dove questa arriva, il divario di rendimento con le grandi città si assottiglia rapidamente — dinamica che Marcaccini ha ricostruito nella sua analisi su dove investire nel mercato immobiliare nel 2026.
I fattori che decideranno l’esito
La riforma non è ancora pienamente operativa. Diverse misure richiedono atti successivi: il regolamento sulle attività extralberghiere, la disciplina attuativa dell’housing sociale, la perimetrazione concreta degli Ambiti di rigenerazione. Prima di applicare le nuove disposizioni a una singola operazione occorre verificare la delibera pubblicata, il testo coordinato, la data di efficacia e la disciplina transitoria.
Per Marcaccini è qui che si gioca la credibilità dell’intero impianto. Un incentivo del 20% vale quanto la certezza dei tempi con cui può essere utilizzato, avverte l’esperto: se i regolamenti attuativi arrivano in tempi ragionevoli, Roma diventa un caso di scuola e attira capitali che oggi guardano a Madrid e Lisbona; se la fase di transizione si allunga, il rischio è che l’effetto annuncio si esaurisca prima della prima cantierizzazione.
Un ciclo che riguarda l’intero Paese
Il segnale complessivo, conclude Marcaccini, è che il valore immobiliare in Italia si sposta stabilmente dal suolo edificabile alla qualità della trasformazione del costruito. Cambia il profilo delle competenze richieste — lettura urbanistica fine, gestione delle convenzioni pubbliche, capacità di strutturare operazioni per fasi — e cambia il criterio con cui gli investitori internazionali selezionano i mercati: non più la disponibilità di aree, ma la prevedibilità delle regole.
Roma ha compiuto una scelta chiara. Alle altre città italiane, comprese quelle che dispongono di patrimonio da riqualificare e di flussi turistici in crescita ma non di strumenti urbanistici aggiornati, resta la decisione più importante: seguire il modello ora, mentre il ciclo degli investimenti nella rigenerazione urbana è in fase espansiva, oppure attendere e trovarsi a competere quando i capitali saranno già allocati altrove.